L’interdiction d’interdire la résiliation du bail tous les trois ans

Ce qu’il faut retenir : L’article L.145-4 du Code de Commerce, selon lequel, en vertu de l’article 2 de la loi du 18 juin 2014, tout preneur de bail commercial peut résilier le contrat de bail tous les trois ans, s’applique aux contrats en cours, même avant l’entrée en vigueur dudit article.

Pour approfondir : La question posée à l’Assemblée Nationale, et en l’occurrence, plus précisément au ministre de l’économie, de l’industrie et du numérique, chargée du commerce, de l’artisanat, de la consommation et de l’économie sociale et solidaire, est celle des modalités d’application de l’article 2 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce, et aux très petites entreprises, qui modifie l’article L.145-4 du Code de commerce. En outre, c’est la question de l’application dans le temps de cette disposition, et de savoir si elle s’applique à l’ensemble des baux commerciaux, même signés avant l’adoption de ladite loi.

Avant toute chose, rappelons que cette disposition a modifié les règles de résiliation du bail commercial par le preneur. Il est désormais prévu que « le preneur a la faculté de résilier le bail tous les trois ans (…) [et] qu’une clause interdisant la résiliation à l’expiration d’une période triennale est réputée non écrite ».

Les exceptions à cette nouvelle disposition sont les suivantes : les exceptions résultant du champ d’application du texte et l’application temporelle.

Les premières comprennent : les baux conclus pour plus de neuf ans, les baux construits pour une seule utilisation ou à usage exclusif de bureau, etc.

La seconde hypothèse n’est apparemment pas traitée directement par la loi de 2014, qui ne prévoit aucune disposition particulière sur l’entrée en vigueur de l’article 2 qui nous préoccupe ici. Dans ce cadre, en l’absence d’éléments, « les juridictions considèrent que le contrat demeure régi par la loi en vigueur à l’époque où il a été conclu » (Cass. civ. 3^ème, 17 avril 1969), et que la loi nouvelle ne s’applique pas aux contrats en cours (CE, 24 mars 2006, Société KPMG). Une exception à cette règle intervient lorsque, comme en l’espèce, la disposition est d’ordre public. Ainsi, la nécessité d’assurer une égalité de traitement des locataires de baux commerciaux et une efficacité de cette nouvelle règle justifie, selon le ministre, que l’article L.145-4 du Code de commerce, dans sa version la plus récente, « s’applique aux baux commerciaux conclus avant l’entrée en vigueur de l’article 2 de la loi du 18 juin 2014 ».

A rapprocher : Article L.145-4 du Code de commerce