Action du preneur en fixation du loyer du bail renouvelé et prescription biennale

L’action du preneur en fixation du prix du bail renouvelé est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce.

Ce qu’il faut retenir : L’action du preneur en fixation du prix du bail renouvelé est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce.

Pour approfondir : Selon l’arrêt commenté, un preneur, dont le bail commercial expirait le 1^er avril 2006, avait adressé au bailleur, le 2 octobre 2009, une demande de renouvellement de son bail, moyennant un loyer annuel de 57 000 euros. Le 21 février 2012, le preneur avait saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé à hauteur de ce montant. Il était fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir déclaré prescrite l’action du preneur en fixation du prix du loyer du bail renouvelé, et dit que le bail s’était trouvé définitivement renouvelé au 1^er janvier 2010 aux clauses et conditions du bail expiré, y compris le montant du loyer au prix en vigueur à la date du renouvellement, soit la somme annuelle HT de 83.572,68 euros, et d’avoir en conséquence débouté le preneur de ses demandes envers le bailleur.

Au moyen de son pourvoi, le preneur faisait valoir :

• qu’à défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois à compter de la demande de renouvellement, le bailleur était réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ;
• qu’il appartenait alors au bailleur, s’il entendait manifester son désaccord sur le prix proposé, de saisir le juge des loyers, dans le délai de deux ans prévus par l’article L. 145-60 du code de commerce ;
• qu’en déclarant prescrite la demande de la locataire en fixation du loyer du bail renouvelé, par la considération que c’est à celle-ci qu’il appartenait de saisir le juge des loyers afin de voir fixer le nouveau loyer, la cour d’appel avait violé les articles L. 145-10 et L. 145-11, ensemble l’article susvisé du code de commerce.

Pour rejeter le pourvoi, la troisième chambre civile de la Cour de cassation retient que les juges du fond, ayant constaté que le bail renouvelé avait pris effet le 1^er janvier 2010 et retenu à bon droit que l’action du preneur en fixation du prix du bail renouvelé était soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, en a exactement déduit que l’action du preneur, qui avait notifié son mémoire en demande plus de deux ans après cette date, était dès lors prescrite en son action : « Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que l’action du preneur en fixation du prix du bail renouvelé est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce et constaté que le bail renouvelé avait pris effet le 1^er janvier 2010, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action de la société preneuse, qui avait notifié son mémoire en demande plus de deux ans après cette date, était prescrite ».

L’arrêt est publié au Bulletin.

A rapprocher : Cass. civ. 3^ème, 7 juillet 2016, n°15-19.485 (Publié au Bulletin), et notre commentaire