Sort du bail commercial conclu par le débiteur saisi

Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière fait obstacle à la demande en nullité du bail commercial consenti postérieurement à la publication de l’acte.

Ce qu’il faut retenir : Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière fait obstacle à la demande en nullité du bail commercial consenti postérieurement à la publication de l’acte. Cependant, il appartient aux juges d’apprécier les termes et conditions du bail afin de s’assurer qu’ils ne constituent pas, de la part du débiteur, un acte d’appauvrissement de nature à priver d’efficacité l’inscription hypothécaire conventionnelle de la banque créancière sur l’immeuble.

Pour approfondir : En l’espèce, la Caisse d’épargne était titulaire d’une inscription d’hypothèque conventionnelle sur un immeuble appartenant à la SCI du Beffroi. En 2005, la banque créancière délivrait à la SCI un commandement aux fins de saisie immobilière, publié à la conservation des hypothèques. Faute pour une adjudication d’avoir été suivie du versement du prix, la créancière engageait une procédure de folle enchère. Une nouvelle adjudication fut prévue en 2010. Postérieurement, un bail conclu en 2006 entre la SCI et une société tiers était annexée au cahier des charges. Par un jugement de janvier 2011, le juge de l’exécution constatait la caducité du commandement. De guerre lasse,  la Caisse d’épargne assignait la SCI et la société signataire du bail en annulation du bail.

La Cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 3 juillet 2014, rejetait les demandes de la banque créancière en annulation et en inopposabilité du bail.

C’était l’arrêt attaqué.

Concernant la demande de  nullité du bail, le pourvoi reproche à l’arrêt attaqué d’avoir débouté la banque créancière de sa demande d’annulation. La Cour de cassation considère le moyen infondé. En effet, elle estime, à l’instar des juges d’appel lesquels constataient la caducité du commandement de payer et en rejetaient conséquemment l’annulation du bail consenti postérieurement à la publication du commandement: « la caducité qui frappe un commandement de payer valant saisie immobilière le prive rétroactivement de tous ses effets et atteint tous les actes de la procédure de saisie qu’il engage ».

En revanche, sur le second moyen portant sur la demande en inopposabilité du bail, c’est se fondant sur l’article 1167 du Code civil, que la troisième chambre civile censure les juges du fond. D’après la haute juridiction, la Cour d’appel aurait dû rechercher si les termes et conditions du bail commercial objet de la demande, n’était pas de nature à priver la créancière de sa garantie sur l’immeuble. Ainsi,  elle considère en ce sens : « Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les termes et conditions du bail ne constituaient pas, de la part du débiteur, un acte d’appauvrissement de nature à priver d’efficacité l’inscription hypothécaire conventionnelle de la banque sur l’immeuble, la cour d’appel a privé sa décision de base légale ». 

A rapprocher : Cass. civ. 2ème, 6 juin 2013, n°12-19.116, Publié au Bulletin