Inapplicabilité d’une clause « plancher » en cas de révision judiciaire du loyer

La Cour de cassation invalide la mise en place d’une clause « plancher » en cas de révision judiciaire du montant du loyer dans la mesure où cette clause a « pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative et que la renonciation par le preneur à son droit d’obtenir la révision ne pouvait valablement intervenir qu’une fois ce droit acquis, soit après le constat d’une augmentation de loyer de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile ».

Ce qu’il faut retenir :  La Cour de cassation invalide la mise en place d’une clause « plancher » en cas de révision judiciaire du montant du loyer dans la mesure où cette clause a « pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative et que la renonciation par le preneur à son droit d’obtenir la révision ne pouvait valablement intervenir qu’une fois ce droit acquis, soit après le constat d’une augmentation de loyer de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile ».
 

Pour approfondir : Un contrat de bail a été conclu entre la société A, bailleur, et la société B, preneur. Le contrat de bail prévoyait une indexation annuelle et comportait une clause aux termes de laquelle « il a été expressément convenu, comme constituant une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti, que le preneur renonce pendant toute la durée du présent bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel défini ci-dessus, même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel ».

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 janvier 2016, a validé la clause qui prévoyait que le preneur renonçait à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel en retenant que cette clause « ne fait pas échec aux dispositions de l’article L 145-39 puisqu’elle permet au preneur, dès lors que sont remplies les conditions de la demande de révision d’obtenir une fixation à la baisse du loyer du bail révisé mais dans la limite du loyer « plancher » convenu ».

La Cour de cassation casse cet arrêt au double visa des articles L.145-15 et L.145-39 du Code de commerce. Aux termes de l’article L 145-15 précité « sont réputés non écrits quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations, et arrangements qui ont pour effet de faire échec (…) aux dispositions des articles L 145-4, L 145-37 à L 145-41 ». La question qui se posait était donc celle de savoir si cette disposition faisait échec au mécanisme de la révision légale mis en place par l’article L.145-39 du Code de commerce.

La Cour a considéré que tel n’était pas le cas, retenant que « la clause litigieuse ne fait pas échec aux dispositions de l’article L. 145-39 du Code de commerce dès lors qu’elle permet au preneur, une fois remplies les conditions de la demande en révision, d’obtenir une fixation à la baisse du loyer du bail révisé mais dans la limite du loyer « plancher » convenu ».

Selon la Cour d’appel, le preneur pouvait toujours obtenir une baisse du loyer dans la limite du loyer contractuellement convenu entre le bailleur et le preneur. La Cour de cassation casse et annule cet arrêt retenant que «  la clause avait pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative ». Or, ce droit découle des dispositions impératives de l’article L.145-39 du Code de commerce et il ne peut, dès lors, faire l’objet d’une renonciation par anticipation par quelques « clauses, stipulations ou arrangements ».

La Cour de cassation rappelle enfin le principe selon lequel la renonciation à un droit ne peut valablement intervenir qu’une fois que ce droit est acquis, soit, en l’espèce, « après le constat de l’augmentation du loyer de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile ». Le preneur ne pourra ainsi renoncer à son droit qu’après avoir eu connaissance de l’implication de sa renonciation.
 

A rapprocher : CA Paris, 20 janvier 2016, n°13/23331