Les principales mesures du plan « Stratégie pour le logement »

Le 20 septembre dernier, le Ministre de la Cohésion des Territoires, Jacques MEZARD, et Julien DENORMANDIE, Secrétaire d’Etat auprès du ministre de la cohésion des Territoires, ont présenté les mesures du « Plan Stratégie Logement » qui feront l’objet d’un projet de Loi prévu pour la fin de l’année.

Le 20 septembre dernier, le Ministre de la Cohésion des Territoires, Jacques MEZARD, et Julien DENORMANDIE, Secrétaire d’Etat auprès du ministre de la cohésion des Territoires, ont présenté les mesures du « plan stratégie logement » qui feront l’objet d’un projet de Loi prévu pour la fin de l’année.

A titre liminaire, le Plan énonce les constats qui résultent de diverses études et d’une consultation en ligne qui laisseraient apparaître que la politique du logement ne serait plus adaptée en raison des transformations liées : aux changements d’emploi, à l’évolution du rapport au travail, à la survenance des outils numériques,  à une aspiration à l’autonomie.

De ces études et constatations, il résulte selon le projet présenté, que la demande de logements, en grande hausse, dans les centres villes et les métropoles, crée des inégalités, éloigne de l’emploi les plus fragiles et freine la mobilité sociale et géographique ; qu’à l’inverse, certaines villes sont confrontées à une offre qui ne trouve pas sa demande, et aussi comme conséquence, à la dégradation des logements vacants .

Le projet du gouvernement retient en conséquence qu’il faut :

• Libérer la construction,
• Lever les freins,
• Libérer le foncier,
• Raccourcir les procédures,
• Etre en phase avec les modes de vie contemporaine : plus connectés, plus écologiques, plus modulables.

La carte de tension du marché des villes, annexée au projet, donne la liste des communes concernées par le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain.

L’examen de la carte de tension du marché des villes montre, s’il en était besoin, que les mesures à venir devront s’adapter à des zones très contrastées, donc à des besoins très différents pour faire en sorte de répondre aux différents besoins et conduire à l’égalité recherchée.

La stratégie du logement telle qu’envisagée par le Gouvernement repose ainsi sur trois piliers :

• Construire mieux et moins cher,
• Répondre aux besoins de chacun,
• Améliorer le cadre de vie.

Parmi les principales mesures envisagées on trouve :

• Une révision de l’abattement fiscal sur les plus-values pour faciliter la vente de terrains en zone tendue. Il faut parvenir à libérer le foncier pour construire plus rapidement. La mesure est donc fiscale et consiste en allégement d’impôts. A l’évidence, la durée de détention pour échapper aux plus-values a été un frein et cette mesure est accueillie favorablement. 

• Une simplification des normes et engagement de ne pas en créer de nouvelles. Le gouvernement s’engage à geler toute nouvelle production normative technique de la construction durant le quinquennat.

La volonté de simplification des règlementations ne peut qu’être approuvée. Cependant on peut s’interroger sur l’engagement pris de ne pas créer de nouvelles normes ne serait-ce que pour parvenir à la réalisation des projets écologiques et répondre aux règlementations européennes. En tout état de cause, les règlementations qui touchent à la sécurité seront susceptibles d’un traitement à part.

A suivre mais la volonté de simplification qui caractérise ce gouvernement est à saluer.

La dématérialisation des actes et documents d’urbanisme sera généralisée.

• Un encadrement des recours contentieux tant en matière de délais que de sanctions.

On sait que le contentieux des permis de construire est souvent guidé par des convenances personnelles et/ou une volonté de gagner du temps. Le renforcement de l’encadrement des recours et des sanctions financières sera à l’évidence une mesure dissuasive, en tout cas pour les particuliers.

Le Plan envisage la réduction des délais en globalisant les phases de conception réalisation, et a pour objectif de généraliser la conception numérique du bâtiment avant la fin du quinquennat.

• La création d’un bail numérique

Toujours dans un but de simplification et aussi pour sécuriser les Parties au contrat, un bail numérique sera créé, conforme aux exigences légales tant pour le Bailleur que le locataire, à remplir en ligne avec possibilité d’une signature électronique. Ce bail serait en outre, d’après les indications qui sont données, censé assurer l’information sur les niveaux de loyers du logement concerné par rapport au marché.

• La création d’un bail « mobilité »

Ce bail serait destiné aux étudiants, aux personnes en formation ou en apprentissage, ou en stage, lesquelles peuvent rencontrer des difficultés pour accéder à la location. La durée de ce contrat serait de un à dix mois, non renouvelable, sans dépôt de garantie.

Dans le cadre de ce bail mobilité, une garantie locative dite « Garantie Visale » serait mise en place et c’est l’Etat qui se porterait garant gratuitement du paiement des loyers.

Une clause de non solidarité serait prévue en cas de colocation.

• Création d’un programme « un logement d’abord » pour permettre aux personnes en situation d’hébergement d’urgence d’entrer dans le logement ordinaire.

• L’encouragement pour l’habitat intergénérationnel par une mesure d’exonération d’impôt sur le revenu des loyers perçus par un propriétaire qui souhaite sous louer à un étudiant.

• La construction de 80.000 logements sociaux, dont 60.000 pour les étudiants et 20.000 pour les jeunes actifs.

• La lutte contre la précarité énergétique avec pour objectif la disparition des bâtiments énergivores et mal isolés en 10 ans ; étant précisé que les logements les plus énergivores du parc social seront rénovés sur 5 ans.

• L’organisation dans le parc privé d’un appui à la rénovation renforcé.

• Le doublement du  programme national de renouvellement urbain.

• Sur l’encadrement des loyers

En ce qui concerne l’engagement d’une baisse des loyers, volonté clairement exprimée dans le projet, le plan logement précise cependant qu’il doit être procédé à l’évaluation de l’encadrement des loyers afin de décider de son éventuelle prorogation.

L’incertitude demeure en conséquence sur le maintien ou non de l’encadrement des loyers actuellement mis en œuvre.

• Les logements du parc social

En ce qui concerne les logements sociaux, le souhait du gouvernement est d’accroître la production de logements sociaux et également de baisser les loyers.

L’exposé observe que l’on constate un faible taux de rotation, un parc locatif à loyer intermédiaire trop peu développé, un système engorgé, une mobilité insuffisante.

Le projet prévoit en conséquence un réexamen périodique de la situation des ménages afin que les attributions de logements puissent être revues en cas de modification pour tenir compte de la situation réelle du locataire en place.

S’y ajoute la baisse des aides personnalisées au logement (APL).

Dès 2018, le gouvernement proposera une réforme des aides au logement qui comprendra une baisse de loyers dans le Parc social au bénéfice des locataires bénéficiaires des aides au logement.

Cette baisse des loyers permettrait en parallèle de réduire les dépenses consacrées aux APL sans pertes pour les locataires.

Il convient d’observer que lors de la Conférence de presse de l’Union sociale pour l’habitat (USH) qui fédère de nombreux organismes HLM, le délégué général a exprimé ses réserves sur cette proposition qui fait par ailleurs polémique.

• L’accès à la propriété

Parmi les mesures du plan, le gouvernement s’attache à développer les mesures permettant l’accès à la propriété, en accompagnant les occupants des logements HLM qui le souhaitent vers l’accession à la propriété avec une structure dédiée.

Le prêt à taux zéro et le dispositif Pinel sont maintenus, prolongés pour 4 ans mais mieux ciblés pour favoriser les zones tendues.

A ce sujet, on constate dans la presse une réserve sur « l’évolution néanmoins contenue dans le maintien ». En effet, la mesure prolongée jusqu’en 2021 serait revue dans les territoires ruraux et les zones périurbaines, dès l’an prochain zones C et B2 sur la carte des zones annexée au projet.

• Pour la  construction et la rénovation des logements

Pour accélérer la rénovation et mise aux normes du parc de logements dans les centres villes moyennes, le gouvernement projette un dispositif pour chaque ville signataire d’un contrat de redynamisation avec l’Etat.

La nouvelle Agence nationale de la cohésion sera notamment mobilisée sur cet objectif.

Les collectivités seront intéressées financièrement à la construction de logements sur leurs terrains.

Seront mis en place des dispositifs innovants pour réinventer la Ville.

Désormais, le projet partenarial d’aménagement (PPA) permettra un pilotage, une conception et un partage entre l’Etat et les collectivités territoriales.

Une contractualisation autour des projets sera menée avec les porteurs de projets.

Les concours financiers de l’Etat aux collectivités ne baisseront pas mais celles-ci devront limiter la hausse des dépenses de fonctionnement.

Dans les communes qui disposent de plus de 30% de logements sociaux, la construction des logements intermédiaires sera facilitée en allégeant les contraintes.

En conclusion

Il convient de rappeler que les mesures envisagées par le « plan stratégie logement » dévoilé à la Presse le 20 septembre dernier vont donc déboucher sur une loi « logement et mobilité »  en fin d’année et sur des dispositions intégrées dans la loi de finances. Des évolutions restent à prévoir.