QPC relative au régime d’exonération de plus-value au titre de la résidence principale

Un particulier non-résident au jour de la cession de son ancienne résidence principale ne peut pas bénéficier d’une exonération totale de plus-values contrairement aux résidents français. Cette règle d’imposition a fait l’objet d’une QPC.

Ce qu’il faut retenir : Un particulier non-résident au jour de la cession de son ancienne résidence principale ne peut pas bénéficier d’une exonération totale de plus-values contrairement aux résidents français. Cette règle d’imposition a fait l’objet d’une QPC.

Pour approfondir : Le Conseil Constitutionnel a été saisi le 28 juillet 2017 d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) concernant la conformité à la Constitution des dispositions combinées du 1° du II de l’article 244 bis A et du 2° du II de l’article 150 U du CGI.

A ce jour, la doctrine administrative prévoit que « lorsque les personnes ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du CGI, y compris lorsqu’elles ont leur domicile fiscal à Mayotte, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna, dans les Terres australes et antarctiques françaises, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy, à Saint-Pierre-et-Miquelon et en Nouvelle-Calédonie, les plus-values qu’elles réalisent à l’occasion de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis, de droits relatifs à ces biens et de titres de sociétés à prépondérance immobilières, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues à l’article 244 bis A du CGI. » BOI-RFPI-PVINR-10-10-20150701, n°20.

Ainsi, les particuliers non-résidents qui cèdent un immeuble en France sont redevables d’un prélèvement spécifique égal à 19 % de la plus-value réalisée, quel que soit leur pays de résidence, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 15,5 %. Contrairement aux résidents, ils ne peuvent pas bénéficier de l’exonération de la résidence principale, cette exonération n’étant pas expressément visée par l’article 244 bis A, II-1° du CGI.

Cependant, il convient de préciser que les contribuables non-résidents bénéficient d’une exonération particulière en faveur de l’habitation en France. A ce titre, l’article 150 U, II, 2° du CGI prévoit qu’une exonération de 150 000 € de plus-value nette imposable est réservée aux non-résidents, dans la limite d’une résidence par contribuable et aux cessions réalisées au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France. Cette exonération s’applique également sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la cession.

Les non-résidents bénéficient également d’exonérations applicables aux résidents. Ils bénéficient ainsi des exonérations de plus-values résultant de la cession de biens immobiliers pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ; ou pour des biens immobiliers échangés dans le cadre d’opérations de remembrement ; ou encore lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € ; mais également pour les biens immobiliers cédés du 1^er janvier 2014 au 31 décembre 2018, directement ou indirectement, au profit d’organismes en charge du logement social ; enfin pour des biens immobiliers détenus à l’issue d’une durée conduisant à une exonération par l’effet de l’abattement pour la durée de détention.

C’est dans ces circonstances que le Conseil d’Etat, dans une décision en date du 28 juillet 2017, a jugé sérieuse, la question de la conformité à la Constitution, notamment au regard des principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques garantis respectivement par les articles 6 et 13 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, des dispositions combinées des articles 244 bis A, II-1° et 150 U, II-2° du CGI et a renvoyé au Conseil Constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité invoquée. 

A rapprocher : CE, 28 juillet 2017, n° 411546