Location-gérance et formalisme

Le contrat de location-gérance donne lieu à un certain formalisme, qui tient essentiellement à la publication de ce contrat dans un journal d’annonces légales, à certaines précautions dans la documentation commerciale du locataire-gérant, à la radiation au RCS (ou RM) et, le cas échéant, à la remise préalable d’un document d’information précontractuelle.

Publication du contrat de location-gérance dans un journal d’annonces légales : L’obligation de publier un extrait du contrat de location-gérance dans un journal d’annonces légales dans les quinze jours de sa signature (C. com., art. R. 144-1 : « Les contrats de gérance définis à l’article L. 144-1 sont publiés dans la quinzaine de leur date sous forme d’extraits ou d’avis dans un journal habilité à recevoir les annonces légales. La fin de la location-gérance donne lieu aux mêmes mesures de publicité ») est en principe à la charge du locataire-gérant, mais le propriétaire du fonds doit toutefois s’assurer en pratique qu’elle est effectivement réalisée car cette mesure de publicité :

• fait courir à son encontre un délai de trois mois, durant lequel ses créanciers peuvent lui demander le paiement anticipé de leur créance (C. com., art. L. 144-6 : « Au moment de la location-gérance, les dettes du loueur du fonds afférentes à l’exploitation du fonds peuvent être déclarées immédiatement exigibles par le tribunal de commerce de la situation du fonds, s’il estime que la location-gérance met en péril leur recouvrement. L’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans le délai de trois mois à dater de la publication du contrat de gérance dans un journal habilité à recevoir les annonces légales ») ;
• fait également courir un délai de six mois pendant lequel il est responsable solidairement des dettes du locataire-gérant (C. com., art. L. 144-7 : « Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds ») ;
• puis, en cas de liquidation judiciaire du locataire-gérant, le loueur qui n’a pas régulièrement publié le contrat ne peut pas bénéficier de la dispense de revendication prévue par l’article L. 624-10 du Code de commerce, ainsi que la jurisprudence l’a encore rappelé (Cass. com., 15 mars 2005, n°00-18.550 : Juris-Data n°2005-027605).

Le contenu de cette publication n’est défini par aucun texte. En cas de reconduction tacite, une nouvelle publicité apparaît nécessaire car la tacite reconduction fait naître un nouveau contrat.

Enregistrement : Les contrats de location-gérance ne sont pas soumis à la formalité d’enregistrement. Cette dispense s’applique quel que soit quelle que soit la forme de l’acte et/ou le montant du loyer.

Documentation commerciale : Le locataire-gérant se doit de mentionner sur tous ses papiers commerciaux (factures, lettres, bons de commandes, tarifs, etc.) son numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM) et aussi l’identification du bailleur et son numéro, sous peine de sanction pénale.

Radiation au RCS ou au RM : On le sait, le décret n°86-465 du 14 mars 1986 relatif aux mesures de publicité afférentes à la location-gérance a abrogé l’alinéa 3 de l’article 2 de la loi n°56-277 du 20 mars 1956 qui imposait au loueur de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés et a prévu que ceux immatriculés en cette qualité pouvaient requérir immédiatement leur radiation ou la modification de leur immatriculation. C’est à partir du moment où a été opérée la radiation que le propriétaire du fonds peut opposer la cessation de son activité commerciale pour échapper aux actions en responsabilité dont il est l’objet du fait des obligations contractées par son successeur dans l’exploitation du fonds (C. com., art. L. 123-8 : « La personne assujettie à immatriculation qui n’a pas requis cette dernière à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter du commencement de son activité, ne peut se prévaloir, jusqu’à immatriculation, de la qualité de commerçant tant à l’égard des tiers que des administrations publiques. Toutefois, elle ne peut invoquer son défaut d’inscription au registre pour se soustraire aux responsabilités et aux obligations inhérentes à cette qualité. Sans préjudice de l’application de l’article L. 144-7, le commerçant inscrit qui cède son fonds ou qui en concède l’exploitation notamment sous forme de location-gérance ne peut opposer la cessation de son activité commerciale, pour se soustraire aux actions en responsabilité dont il est l’objet du fait des obligations contractées par son successeur dans l’exploitation du fonds, qu’à partir du jour où a été opérée la radiation ou la mention correspondante »). Cette solution est connue (Cass. com., 20 févr. 1996, n°93-20.866 : Juris-Data n°1996-000561 ; Bull. civ. 1996, IV, n°54). En outre, le commerçant qui donne son fonds de commerce en location-gérance, tout en demeurant immatriculé au registre du commerce et des sociétés, est présumé avoir la qualité de commerçant.

En outre, selon l’article L.144-2 du code de commerce : « Le locataire-gérant a la qualité de commerçant. Il est soumis à toutes les obligations qui en découlent. Lorsque le fonds est un établissement artisanal, le locataire-gérant est immatriculé au répertoire des métiers et est soumis à toutes les obligations qui en découlent ».

Remise préalable d’un DIP : Dans tout contrat de location-gérance assorti d’une clause d’exclusivité ou de quasi-exclusivité, le loueur de fonds doit fournir au locataire-gérant un document donnant des informations sincères dès lors que les conditions de l’article L. 330-3 du code de commerce sont remplies.