Attention aux désordres apparents lors de la réception

Les vices connus à la date de réception d’un ouvrage ne peuvent être indemnisés sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Un promoteur a vendu en l’état futur d’achèvement une maison individuelle qui avait fait l’objet de réserves lors de la réception en raison de la présence de fissures en façades. Les sous-acquéreurs, se prévalant de l’aggravation des fissures ont, après expertise, assigné le vendeur-constructeur en réparation des désordres sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Or, l’action contre le vendeur d’immeuble visant à obtenir la réparation des vices apparents doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.

Le vendeur d’immeuble, suivant l’article 1642-1 du Code civil, ne peut être déchargé de son obligation de réparer les vices apparents :

• ni avant la réception des travaux,
• ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.

Dès lors, l’acquéreur dispose d’un délai de forclusion d’un an et un mois suivant la réception pour introduire son action en indemnisation des vices apparents. 

Au cas d’espèce, ce délai ayant été écoulé et se prévalant d’une aggravation des désordres, les acquéreurs ont agi contre leur vendeur sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Pour mémoire, la responsabilité contractuelle de droit commun permet d’indemniser les désordres dits intermédiaires, qui ne répondent pas aux exigences de gravité de la garantie décennale et ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage ou ne le rendent pas impropre à sa destination.

La Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour d’appel qui a considéré que les vices apparents, en dépit de leur aggravation, ne peuvent être indemnisés sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun au titre des dommages intermédiaires. Cette responsabilité ne pouvant indemniser que les désordres intermédiaires cachés lors de la réception.

La Cour de cassation pourrait juger autrement et permettrait aux désordres apparents de bénéficier du régime applicable aux désordres cachés dès lors qu’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination ou portent atteinte à la solidité de l’immeuble.