Le formalisme légal de la demande de révision triennale

Le loyer du bail renouvelé ne peut pas être fixé selon la valeur locative en tenant compte notamment de possibles révisions triennales, alors qu’une demande de révision triennale du loyer n’a été formée par acte extrajudiciaire ou par lettre RAR.

Ce qu’il faut retenir : Le loyer du bail renouvelé ne peut pas être fixé selon la valeur locative en tenant compte notamment de possibles révisions triennales, alors qu’une demande de révision triennale du loyer n’a été formée par acte extrajudiciaire ou par lettre RAR.

Pour approfondir : Par cet arrêt, la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme que le formalisme légal de la demande de révision ne peut pas être remplacé.

L’état du droit positif est bien connu : on le sait, une assignation en justice ne saurait constituer pas par elle-même une demande en révision de loyer (Cass. 3e civ., 29 avr. 1998, pourvoi n° 96-14121, Bull civ. III, n°86) ; dans le même ordre d’idée, un mémoire produit des effets distincts de ceux de la demande de révision, de sorte que sa notification ne saurait valoir une demande préalable (Cass. 3e civ., 15 nov. 2006, n°05-18259 : Bull. civ. III, n° 224).

En l’espèce, le propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail avait assigné son preneur en fixation du loyer du bail renouvelé. Il soutenait que le loyer devait être déplafonné au motif que, pendant le bail expiré, l’aménagement au port d’Ajaccio, l’implantation du palais des congrès et la création d’une zone piétonne avaient notablement profité à son commerce et que le loyer devait être révisé en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction.

Les juges du fond ont fait droits à sa demande en fixant le loyer à la valeur locative en raison d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence sur le commerce et ont tenu compte des révisions triennales qui auraient pu intervenir à compte de la date d’effet du bail renouvelé.

Par suite du pourvoi en cassation formé par le preneur, la Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir retenu que la modification des facteurs locaux de commercialité était notable et que, ce faisant, le loyer devait être fixé à la valeur locative. Cependant, la Haute juridiction casse l’arrêt, au visa des articles L. 145-37 et R. 145-20 du Code de commerce, faute pour les juges du fond d’avoir recherché si les demandes de révision triennale avaient été formées par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée.

A rapprocher : Articles L.145-37 et R.145-20 du Code de commerce