Loi Hoguet

Le non respect de la loi Hoguet est contitutif de certaines infraction pénales : Aperçu.

1/ – Les infractions envisageables

1.1/ – L’absence de carte professionnelle

Est puni de 6 mois d’emprisonnement et de 7.500 € d’amende, le fait de se livrer ou prêter son concours, d’une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l’action 1er de la loi du 2 janvier 1970 sans être titulaire de la carte institué par l’article 3.

Lorsque c’est une personne morale qui exerce les activités soumises à la loi Hoguet, la personne morale doit être titulaire de la carte professionnelle. La carte n’est délivrée aux personnes morales que si :

a) La personne morale doit satisfaire les conditions suivantes :

–    La personne morale doit justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier ;

–    La personne morale a contracté une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle.

b) Tous ses représentants légaux et statutaires doivent satisfaire aux conditions suivantes :

–    justifier de leur aptitude professionnelle
–    ne pas être frappées d’une des incapacités ou interdictions d’exercer définies au titre II de la loi Hoguet.

La carte n’est délivrée aux personnes morales que si tous leurs représentants légaux satisfont aux conditions d’aptitude professionnelle et de capacité d’exercice. C’est pourquoi une nouvelle carte doit être demandée en cas de changement dans l’identité du représentant légal de la personne morale.

1.2./ – Perception irrégulière de fonds par une personne ayant une activité d’entremise et de gestion d’immeuble et fonds de commerce (Art. 16 de la loi du 2 janvier 1970)

Est puni de deux ans d’emprisonnement et de 30000 euros d’amende le fait :

« 1° De recevoir ou de détenir, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à l’occasion d’opérations visées à l’article 1er, des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs quelconques :
a) Soit en violation de l’article 3 (càd sans carte professionnelle) ;
b) Soit en violation des conditions prévues par l’article 5 pour la tenue des documents et la délivrance des reçus lorsque ces documents et reçus sont légalement requis.
2° D’exiger ou d’accepter des sommes d’argent, biens, effets, ou valeurs quelconques, en infraction aux dispositions de l’article 6 ».

2/ – Les poursuites pénales

2.1/ – L’auteur des poursuites

2.1.1/ – La partie civile

Il résulte des articles 2 et 3 du CPP que l’action civile en réparation du dommage causé par un crime, un délit ou une contravention appartient à tous qui ont personnellement souffert du dommage directement causé par l’infraction.

a/ Le mandant ou l’acheteur

La seule condition requise pour la recevabilité de l’action devant la juridiction répressive est l’existence d’un dommage certain personnel et direct causé par l’infraction.

Des décisions ont admis la constitution de partie civile du mandant ou de l’acheteur :

Cass. crim. 28 avril 1977, pourvoi n° 75-91.574 :

Infraction en l’espèce : agent immobilier a perçu sommes avant que la vente n’ait été conclue et constatée par un acte écrit (violation de l’article 6 de la loi Hoguet réprimé par l’article 16 de la loi).

La cour d’appel a déclaré irrecevable la constitution de partie civile de l’acheteur aux motifs que « la loi du 21 juin 1960 ayant été promulguée dans le but d’assainir la marché immobilier, les incriminations qu’elle prévoit ont été établies à des fins d’intérêt général, et non en vue de protéger les intérêts particuliers de telle ou telle personne envisagée individuellement ».

Cassation aux motifs que « Si la réception des sommes représentatives de frais par un agent immobilier avant qu’il ne soit autorisé à les percevoir peut avoir un fondement contractuel que le délit résultant de cette perception anticipée ne fait pas disparaître, cette éventualité n’exclut pas la possibilité d’être la cause d’un dommage tel que le définit l’article 2 du CPP et dont la partie civile peut demander réparation ».

CA Caen 15 mai 1996, pourvoi n°96-00.377 :

Infraction : le mandataire a sollicité une rémunération pour la vente d’un fonds de commerce alors que la négociation et la conclusion de cette vente ont eu lieu après l’expiration du mandat de vente confié par le vendeur à l’agence.

Le Tribunal prononcé l’irrecevabilité de la constitution de partie civile du vendeur de fonds de commerce contre l’agent immobilier au motif qu’une instance civile contre l’agence immobilière avait déjà donnée lieu à un jugement au fond avant la citation du prévenu par le ministère public.

Le jugement est infirmé. La Cour d’appel a jugé que la constitution de partie civile doit être reçue parce qu’elle tend à la réparation du seul préjudice résultant de l’infraction, alors que l’action intentée devant la juridiction civile tendait à l’annulation d’une opposition pratiquée à tort par l’agence immobilière sur le prix de vente. L’objet des 2 actions est bien distinct.

CA Paris, 4 juin 1992, Juris-Data n° 022003

Refuse d’ordonner la restitution des sommes indûment versées au mandataire aux motifs que «seul le préjudice » découlant directement des infractions à la loi du 2 janvier 1970 peut être indemnisé ».

Selon la CA l’infraction (pas de garantie)  a eu pour conséquence directe de priver les acquéreurs des garanties organisées par la loi.

Toutefois, des décisions estiment qu’il n’y a pas de préjudice :

Un arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 juillet 1992 (Juris-Data n°022030) a rejeté l’action civile exercé par le cessionnaire contre un marchand de biens ayant exercé sans carte professionnelle ni garantie financière l’activité d’agent

Selon la Cour d’appel, cette infraction est sans incidence sur le préjudice purement contractuel subi par la partie civile, cessionnaire de la promesse de vente, à qui le juge des référés a ordonne par provision la restitution des sommes versées. L’action civile ne peut donc être accueillie, le juge pénal étant incompétent pour se prononcer sur la résolution d’un contrat.

En l’espèce, la partie civile sollicitait la restitution d’une somme correspondant au prix de la cession de la promesse de vente et remboursement de la garantie. La CA a jugé que le préjudice dont se prévaut la partie civile est purement contractuel.

CA Douai, 7 décembre 1990, Juris-Data n° 046682

Juge que le prévenu étant coupable d’infraction à la loi du 2 janvier 1970 (en l’espèce, défaut de carte professionnelle) et non d’avoir faussement prétendu disposer de la garantie financière de la partie civile, celle-ci n’a pas subi de préjudice direct.

b/ –  Syndicats et autres groupements chargés de la défense des intérêts collectifs de la profession immobilière

La fédération nationale des agents immobiliers ayant vocation selon ses statuts à assurer la défense des intérêts collectifs de la profession immobilière est recevable en sa constitution de partie civile alors que le prévenu a été condamné pour avoir effectué des opérations de gestion immobilière sans être titulaire de la carte professionnelle ni de la garantie financière prévues par l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 (CA Paris, 17 avril 1991, Juris-Data n° 022004).

2.1.2/ – A l’initiative du procureur

Les démarches envisageables :

– plainte ou dénonciation au procureur (art. 40 du CPP)
– dénonciation à la préfecture ;
– dénonciation à la fédération nationale des agents immobiliers.

2.2/ – La prescription

Le délit d’exercice illégal de la profession d’agent immobilier est un délit continu dont le point de départ du délai de prescription soit être fixé au jour où la société a cessé son activité (CA Aix-en-Provence, 20 octobre 2004, Juris-Data n° 258257).

3/ – La compétence du juge pénale pour prononcer la résolution du mandat et ordonner la restitution des sommes

Le juge pénal est seulement compétent pour se prononcer sur la demande de réparation du dommage causé par l’infraction. Il est incompétent pour se prononcer sur la résolution du contrat de mandat (CA Paris, 6 juillet 1992, Juris-Data n° 022030).