La nouvelle activité incluse dans le bail des bars situés à proximité du Château de Versailles

L’activité de vente de billets d’entrée au Château de Versailles doit être considérée comme une activité incluse dans le bail pour les bars restaurants situés à proximité dudit Château, et non comme une activité connexe ou complémentaire nécessitant l’introduction d’une procédure de déspécialisation.

Ce qu’il faut retenir : L’activité de vente de billets d’entrée au Château de Versailles doit être considérée comme une activité incluse dans le bail pour les bars restaurants situés à proximité dudit Château, et non comme une activité connexe ou complémentaire nécessitant l’introduction d’une procédure de déspécialisation.

Pour approfondir : L’article L.145-47 du Code de commerce prévoit la procédure à respecter par le preneur qui souhaiterait adjoindre au bail des activités connexes ou complémentaires. Ce dernier doit faire connaitre son intention au propriétaire, lequel ne peut s’y opposer qu’en contestant le caractère connexe ou complémentaire des activités projetées.

En revanche, si l’activité envisagée est une activité incluse dans le bail, celle-ci peut s’effectuer sans autorisation préalable du bailleur. En l’espèce, le bailleur voulait obtenir l’acquisition de la clause résolutoire du bail arguant que son locataire, autorisé à exploiter un « café, bar, salon de thé, restauration, vente de jeux instantanés de la Française des jeux », vendait également des billets d’entrée pour le Château de Versailles. Selon le bailleur, cette vente de billets constituait une extension de la destination autorisée des lieux, même limitée à une activité connexe ou complémentaire de celle autorisée par le bail, réalisée sans son autorisation préalable, et constitutive d’un manquement du preneur à ses obligations de nature à justifier la résiliation du bail. Cependant, ni la Cour d’appel, ni la Haute juridiction ne lui ont donné raison. La Cour de cassation, dans un attendu dénué d’ambigüité, rejette le pourvoi et confirme la décision de la Cour d’appel. Cette dernière avait considéré que la vente de billets d’accès au Château de Versailles était un service offert à leur clientèle par l’ensemble des bars restaurants situés à proximité du Château, et que cette activité offrait un service de proximité correspondant à l’évolution des usages locaux commerciaux aux abords du Château. Par cet arrêt de rejet, la Haute juridiction s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence reconnaissant aux juges du fond un pouvoir souverain d’appréciation du caractère connexe ou complémentaire d’une activité exercée par le preneur (Civ., 3^ème, 18 mars 1998, n° 96-16.384).

A rapprocher : Article L.145-47 du Code de commerce ; Cass. civ. 3^ème, 18 mars 1998, pourvoi n°96-16.384