Bail commercial et clauses d’indexation

Doit être réputée non écrite la clause d’indexation qui, figurant dans un bail commercial, joue uniquement à la hausse, dès lors que celle-ci présente un caractère essentiel (n°14-24.681). Est prohibée toute organisation contractuelle d’une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions (n°14-28.165).

Ce qu’il faut retenir : Doit être réputée non écrite la clause d’indexation qui, figurant dans un bail commercial, joue uniquement à la hausse, dès lors que celle-ci présente un caractère essentiel (n°14-24.681). Est prohibée toute organisation contractuelle d’une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions (n°14-28.165).

Pour approfondir : Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt rendu le 14 janvier 2016 par la Cour de cassation (Cass. civ. 3^ème, 14 janvier 2016, pourvoi n ̊14-24.681, Publié au Bulletin, Juris-Data n°2016-000240), un bailleur avait donné un local commercial en location à une société ; le bail commercial comportait une clause d’indexation (ou clause d’échelle mobile) dont la particularité (pas si rare en pratique) venait de ce qu’elle avait été stipulée au seul profit du bailleur, uniquement à la hausse donc.

Or, pour déclarer une telle clause « réputée non écrite » et condamner le bailleur à restituer le trop perçu de loyers, la cour d’appel (CA Paris, 2 juillet 2014, RG n°12/14759) l’avait jugé contraire aux exigences de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier prohibant l’organisation d’une distorsion contractuelle entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions. Ce faisant, la cour d’appel avait estimé que cette clause ayant la particularité d’être stipulée uniquement à la hausse « faussait le jeu normal d’une clause d’échelle mobile » dont le propre est de varier à la hausse comme à la baisse et que, de ce fait, la clause, qu’elle jugeait indivisible, devait être réputée non écrite en son entier, et non seulement son dernier paragraphe.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation approuve la motivation de l’arrêt :

• en premier lieu, en effet, la Cour de cassation retient qu’est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ; elle ajoute utilement « qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause excluait, en cas de baisse de l’indice, l’ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l’indice publié dans le même temps, la cour d’appel, qui a exactement retenu que le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l’indexation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision » ;
   
• en second lieu, la cour de cassation précise que, « sans dénaturer la convention, la cour d’appel, qui a apprécié souverainement le caractère essentiel de l’exclusion d’un ajustement à la baisse du loyer à la soumission du loyer à l’indexation, a pu en déduire que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite ».

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt rendu le 25 février 2016 par la Cour de cassation (Cass. civ. 3^ème, 25 février 2016, pourvoi n ̊14-28.165, Publié au Bulletin, Juris-Data n°2016-003057), le preneur avait assigné le bailleur en nullité de la clause d’indexation, sur le fondement de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier. Le bailleur, qui faisait grief aux juges du fond d’avoir accueilli cette demande, formait un pourvoi, finalement rejeté. Soulignant que l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier prohibe toute organisation contractuelle d’une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions, la Haute juridiction retient que la cour d’appel a fait une juste application de ce texte en considérant que la rédaction du bail, mêlant l’indice du bail initial et loyer de base de l’avenant , entraînait une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions annuelles.

A rapprocher : Code monétaire et financier, art. L. 112-1