Prescription de l’action en fixation du prix du loyer d’un bail commercial né d’un bail dérogatoire

La prescription biennale de l’action en fixation du loyer du bail commercial faisant suite à un bail dérogatoire commence à courir à compter du jour où l’une des parties revendique l’application du statut des baux commerciaux.

Ce qu’il faut retenir : La prescription biennale de l’action en fixation du loyer du bail commercial faisant suite à un bail dérogatoire commence à courir à compter du jour où l’une des parties revendique l’application du statut des baux commerciaux.

Pour approfondir : A la suite d’un bail dérogatoire signé en 2006, un locataire avait revendiqué en 2010 après avoir été maintenu en possession des lieux en vertu d’un troisième bail de courte durée, l’application du statut des baux commerciaux comme l’y autorisaient les dispositions de l’article L. 145-5 alinéa 2 du Code de commerce.

En effet, aux termes de l’article L. 145-5 alinéa 2 du Code de commerce, si, à l’expiration de la durée maximale autorisée, le preneur est resté en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par le statut des baux commerciaux.

Le bailleur, qui ne conteste pas l’application du statut des baux commerciaux, en a profité pour assigner son locataire en fixation du prix du loyer à la valeur locative.

Devant le refus de la Cour d’appel de faire droit à sa demande, estimant son action en fixation du prix du loyer du bail commercial prescrite, le bailleur a formé un pourvoi en cassation contestant ainsi l’application de la prescription biennale et le point de départ du délai de prescription.

Après avoir confirmé l’application de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce à l’action en fixation du prix du loyer d’un bail commercial né d’un bail dérogatoire, la question qui était posée à la Cour de cassation était celle du point de départ de cette prescription biennale.

Ce délai commençait-il à courir au jour de la naissance du bail commercial (soit le lendemain du terme du bail dérogatoire), ou bien au jour de la revendication du statut des baux commerciaux par l’une des parties ?

C’est en faveur de cette seconde option que la Haute juridiction a tranché au visa des articles L. 145-60 du code de commerce et 2224 du Code civil.

En effet, dans un attendu de principe dénué d’ambiguïté, la Cour de cassation a estimé que le délai de prescription de l’action en fixation du loyer d’un bail commercial court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d’application du statut est formée par l’une ou l’autre des parties, le montant du loyer étant fixé à la valeur locative à compter du jour de cette demande.

Ainsi, l’action introduite par le bailleur en fixation du loyer du bail commercial en 2011 n’était pas prescrite, le preneur ayant sollicité l’application du statut des baux commerciaux en 2010.

Cette décision permet ainsi d’affirmer avec vigueur que l’action en fixation du loyer du bail commercial faisant suite à un bail dérogatoire est soumise, d’une part, à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce et, d’autre part, que le point de départ commence à courir à compter de la date à laquelle l’une des parties revendique l’application du statut des baux commerciaux.

A rapprocher : Article L. 145-5 du Code de commerce ; Article L. 145-60 du Code de commerce ; Article 2224 du Code civil