Les enseignes souhaitant se développer au Brésil et qui envisageraient de procéder à l’acquisition ou à la location de terrains en zone agricole pour y installer des entrepôts de stockage pourront lire avec intérêt l’article qui suit.
Les enseignes souhaitant se développer au Brésil et qui envisageraient de procéder à l’acquisition ou à la location de terrains en zone agricole pour y installer des entrepôts de stockage pourront lire avec intérêt l’article qui suit.
La loi n° 5.709/71 (« Loi ») prévoit certaines restrictions ou interdictions pour l’achat ou la location de terrains agricoles par des étrangers, personnes physiques ou morales. La Loi prévoit aussi que l’autorité publique responsable du contrôle de l’application des lois et des normes afférentes à l’utilisation des terrains agricoles (« Incra – Instituto Nacional dae Colonização e Reforma Agrária ») est également compétente pour analyser et octroyer les autorisations nécessaires pour l’achat ou la location des terrains par des étrangers. La Loi a donné lieu à l’adoption du décret d’application n° 74.965/74 (« Décret »).
Ce cadre légal, créé pendant la dictature militaire et dans un contexte historique de nationalisme, avait comme prémisses, la protection de la souveraineté du pays et de son territoire, afin de limiter l’invasion de la « frontière agricole », ainsi que la spéculation financière concernant les prix d´achat ou vente des terrains agricoles.
Les restrictions relatives à l’acquisition et à la location des terrains agricoles s’articulent sur deux points : la surface du terrain d’une part et la domiciliation de l’acheteur d’autre part, étant entendu que les règles devant être respectées par les personnes physiques ne sont pas les mêmes que pour personnes morales. L’article 1er § 1 de la Loi prévoit que les étrangers (personnes physiques et les sociétés domiciliées au Brésil, contrôlées par des étrangers ou les sociétés étrangères ayant une autorisation pour opérer au Brésil) peuvent acheter des terrains agricoles dans les limites établies par la Loi. Les limitations de surface fixées prennent en considération la mesure établie par l’Incra, le MEI (Mesure utilisée pour fixer la surface de chaque terrain).
Il convient de revenir sur les règles applicables en cas d’achat par une personne morale et en cas d’achat par une personne physique.
Personne Morale :
En cas d’achat ou de location d’un terrain par une société étrangère (ou une société brésilienne dont la majorité du capital social est détenue par une personne morale ou physique domiciliée à l’étranger), il convient de demander l’autorisation à l’Incra, indépendamment de la surface du terrain, et de présenter aux autorités publiques brésiliennes compétentes le projet qui sera développé sur le terrain en question.
A noter que l’acquisition ou la location d’un terrain agricole ayant une surface égale ou supérieur à 50 hectares est en principe interdit aux personnes morales étrangères ou aux sociétés brésiliennes dont la majorité du capital social est détenue par une personne morale ou physique domiciliée à l’étranger.
L’acquisition et la location d’un terrain, par une société brésilienne, ayant la majorité au capital social détenu par une personne morale ou physique domiciliée au Brésil ne requiert aucune demande d’autorisation auprès de l’Incra.
Il est important de noter que ces restrictions s’appliquent également en cas de vente indirecte, c’est-à-dire en cas de scission, absorption, et/ou cession du contrôle d’une société, conformément à l’article 20 du Décret.
Personne Physique :
Les transactions (achat ou location) d’un terrain par une personne physique étrangère, résidant au Brésil, ayant un RNE (carte de séjour des étrangers), ne requièrent pas d’autorisation si la surface du terrain est inférieure à 3 MEIs. L’acquisition ou la location d’un deuxième terrain par une personne physique domiciliée au Brésil nécessite une demande d’autorisation si la surface dépasse 3 MEIs.
Concernant l’achat du terrain par une personne physique, résidant à l’étranger, la loi n’aborde, indépendamment de la surface du terrain, que la possibilité d’achat de terrains agricoles par des étrangers résidants au Brésil. Observons enfin que la pratique des notaires consiste à ne pas autoriser l’achat, par une personne physique domiciliée à l’étranger, des terrains agricoles par des étrangers n’ayant pas de visa et donc pas de RNE (carte de séjour des étrangers).
La Loi prévoit qu’il est impossible d’effectuer l’acquisition et la location d’un terrain agricole par un étranger si 25% de la surface totale de la ville où se trouve l’immeuble est déjà détenu par des étrangers, ou si 40% des ces 25% sont détenus par des étrangers de même nationalité.
Les terrains ayant une surface supérieure à 50 MEIs ne pourront pas être loués ou vendus à des personnes physiques (domiciliées au Brésil) sans l’autorisation du congrès national.
Les terrains ayant une surface supérieure à 100 MEIs ne pourront pas être loués ou vendus à des personnes morales sans l’autorisation du congrès national.
Pénalités :
La Loi énonce que la vente ou la location réalisée sans l’autorisation préalable des autorités publiques est nulle. Le notaire qui recevrait et enregistrerait un tel acte verrait sa responsabilité pénale engagée, en plus des dommages et intérêts liés au préjudice subi à verser.
Concernant les notaires, la Loi prévoit qu’ils doivent enregistrer auprès de la conservation des hypothèques les transactions immobilières objets d’une location ou une d’une vente à un étranger.
Cette obligation n’ayant pas été parfaitement respectée par le passé, ceci a permis, compte tenu également du manque de suivi de l’administration fiscale, la réalisation d’opérations de location et de vente sans l’autorisation préalable des autorités brésiliennes.
Historique :
En 1988, la nouvelle constitution fédérale brésilienne a posé les principes généraux concernant l’activité économique du pays. L’article 171 de la Constitution prévoit que sont considérées comme des sociétés brésiliennes les sociétés ayant leur siège au Brésil et créées selon le droit brésilien, et contrôlées indirectement ou directement, par des personnes physiques brésiliennes domiciliées et résidant au Brésil, ou par une entité de droit public interne.
La nouvelle constitution fédérale prévoit aussi, en son article 190, que l’achat et la location de terrains agricoles seront réglementés et limités par une législation spécifique, qui devra prévoir aussi les cas où l’autorisation du congrès national est requise.
La réforme constitutionnelle de 1995 a eu pour effet la suppression de l’article 171 de la Constitution et, par conséquent, du concept de « société brésilienne », permettant l’acquisition et la location des terrains agricoles par des sociétés détenues par des étrangers.
C’est alors qu’un nouveau mémoire a été rédigé par l’AGU, suite à cette reforme constitutionnelle, avec pour objectif de renforcer la position déjà exprimée dans le mémoire susvisé.
En 2010, le gouvernent Lula, via l’AGU, a rédigé un nouveau mémoire, qui concluait au maintien de l’application de l’article 1§1 de la Loi, ce qui empêchait l’achat de terrains agricoles, par les sociétés brésiliennes contrôlées par des étrangers. Par la suite, les tribunaux ont posé des règles basées sur les mémoires susvisés, règles désormais appliquées par les notaires brésiliens.
Ainsi, depuis Octobre 2010, la pratique des notaires brésiliens est plutôt conservatrice eu égard aux questions relatives à la vente et à la location des terrains agricoles aux étrangers. Les nouvelles restrictions, imposées en la matière par le gouvernement brésilien, s’expliquent par le non respect de la Loi par certains notaires brésiliens, en particulier dans les régions les plus isolées du Brésil. L’acquisition et la location des terrains ruraux par des étrangers est donc un sujet extrêmement délicat.
Aujourd’hui, un projet de la loi est en cours de discussion au congrès national. L’objectif poursuivi serait de modifier le texte de la Loi pour permettre l’acquisition et la location des terrains ruraux par des étrangers, sauf dans certains cas où des contraintes, voire des interdictions, sont expressément établies par le projet de loi.
Enfin, il est important de préciser que le projet de loi prévoit que les transactions immobilières réalisées antérieurement à la Loi de 1971 seraient définitivement validées. Toutefois, cette disposition devra faire l’objet de précisions concernant l’étendue de sa portée, dans la mesure où cette disposition survivrait aux diverses analyses et modifications des parlementaires intervenues avant son approbation définitive par le Congrès de Brasilia.
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En conclusion, on le voit, l’achat d’un terrain agricole par des étrangers (ou des sociétés brésiliennes dont la majorité capitalistique appartient à des étrangers) doit être réalisé dans le respect des dispositions légales, même si jusqu’à présent certaines opérations ont pu être menées en dehors du cadre légal en vigueur.
Il convient préalablement à une opération d’acquisition ou de location d’un terrain agricole (voire de tout terrain agricole ou urbain, et de manière générale pour toute acquisition immobilière au Brésil) de vérifier avec précision la situation juridique du terrain, ainsi que les règles posées par la municipalité sur laquelle le terrain est situé, afin de sécuriser juridiquement tout projet d’acquisition.
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