Bail commercial : expiration du bail et perte du droit à l’indemnité d’éviction

Une faute du locataire dans l’exécution de ses obligations peut conduire à la prononciation d’une sanction : la résiliation du bail et la perte du droit à l’indemnité d’éviction.

Ce qu’il faut retenir : Le preneur d’un bail commercial qui, après l’expiration de son bail, se maintient dans les locaux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction et qui commet une faute pendant cette période, peut être sanctionné par la résiliation du bail et par la perte de son droit à l’indemnité d’éviction. En effet, le maintien dans les lieux dans l’attente de l’indemnité d’éviction s’opère aux clauses et conditions du bail expiré. Une faute du locataire dans l’exécution de ses obligations peut conduire à la prononciation d’une sanction : la résiliation du bail et la perte du droit à l’indemnité d’éviction.

Pour approfondir : En l’espèce, le bailleur avait donné congé au preneur pour la date d’expiration du bail avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction. Le preneur n’a pas contesté la validité du congé, mais a contesté le refus de paiement de l’indemnité d’éviction.

Après l’expiration du bail, le preneur s’était maintenu dans les locaux sans régler l’indemnité d’occupation pour cette période. En réponse, à raison de ce manquement intervenu après l’expiration du bail, le bailleur a sollicité la résiliation du bail et la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction.

Pour les juges d’appel, la résiliation ne peut plus être constatée après la prise d’effet du congé. Une demande de résiliation ne saurait être admise si elle ne précise pas la date à laquelle devrait être prononcée cette sanction. En outre, pour les juges d’appel, si le preneur a définitivement quitté les lieux en cours d’instance, il ne prétend plus exercer son droit au maintien dans les lieux et une demande de résiliation d’un bail expiré pour des fautes commises au titre du bail, ne peut aboutir.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. Elle rappelle que la faute d’un preneur qui se maintient dans les locaux après expiration du bail peut être sanctionnée par la résiliation du bail et entraîner la déchéance de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction. Le maintien dans les lieux s’opère, en effet, aux conditions et clauses du bail. Ainsi, en cas d’une inexécution des obligations contractuelles par le preneur, même après expiration du bail, quand bien même ce dernier aurait quitté les lieux, la résiliation du bail peut être prononcée, bien qu’aucune date ne soit indiquée dans la demande de résiliation.

A rapprocher :

• L.145-28 Code de commerce ; Cass. civ. 3ème, 4 janvier 1985, n°83-13.442 : Le bailleur peut se prévaloir à l’encontre du preneur des infractions commises après l’expiration du bail qui peuvent être sanctionnées par la perte de l’indemnité d’éviction.
• Cass. civ. 3ème, 29 juin 2005, n°04-11.397 : Cet arrêt prononce la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction suite au non-paiement de l’indemnité d’occupation due par le locataire maintenu dans les lieux. Le non-paiement de l’indemnité d’occupation constitue en effet une faute du locataire susceptible d’entraîner la résiliation du bail et la perte de l’indemnité d’éviction.