La neutralisation par la procédure collective de la clause de solidarité prévue au contrat de bail

En cas de cession du fonds de commerce dans le cadre d’une procédure collective, les articles L.622-15 et L.641-12 al.2 du Code de commerce prévoient que les clauses de solidarité mentionnées au contrat de bail sont réputées non écrites, et partant, inopposables au Cessionnaire.

Ce qu’il faut retenir : En cas de cession du fonds de commerce dans le cadre d’une procédure collective, les articles L.622-15 et L.641-12 al.2 du Code de commerce prévoient que les clauses de solidarité mentionnées au contrat de bail sont réputées non écrites, et partant, inopposables au Cessionnaire. Cette exception est cependant limitée au seul besoin de la procédure collective et ne saurait annihiler ces clauses pour l’avenir.

Pour approfondir : En l’espèce, Monsieur X a acquis, au titre des opérations de la liquidation judiciaire de Monsieur Y, le fonds de commerce de celui-ci, exploité dans des locaux donnés à bail par Monsieur Z (le bailleur).

Par la suite, Monsieur X a cédé le fonds de commerce à un tiers qui a cessé de payer ses loyers et a été placé en procédure de liquidation judiciaire.

A la suite de l’ouverture de cette procédure de liquidation judiciaire, le bailleur a assigné Monsieur X en paiement des loyers impayés par le Cessionnaire en se prévalant de la clause de garantie insérée au contrat de bail.

Monsieur X, le Cédant, a alors prétendu que, sur le fondement des dispositions des articles L.622-15 et L.641-12 al. 2 du Code de commerce, la clause de solidarité contenue dans le bail devait être réputée non écrite en raison de la précédente procédure de liquidation judiciaire.

Toutefois, la cession du fonds de commerce étant intervenue selon les dispositions du droit commun, la clause de solidarité mentionnée au contrat de bail conserve son plein effet et le Cédant est donc tenu du paiement des loyers impayés par le Cessionnaire.

La neutralisation des clauses de solidarité mentionnées aux contrats de bail sont donc réputées non écrites pour les seules cessions intervenues dans le cadre de procédures collectives et ne profite qu’au preneur qui a acquis le fonds dans le cadre de la procédure collective.

La Cour de cassation a ainsi eu l’opportunité de rappeler que les dispositions du livre VI du Code de commerce et notamment, les dispositions des articles L.622-15 et L.641-12 al. 2 du Code de commerce, sont d’application stricte et ne peuvent s’appliquer qu’aux cessions intervenues dans le cadre d’une procédure collective.

A rapprocher : Articles L.622-15 et L.641-12 al. 2 du Code de commerce ; Cass. com., 27 septembre 2011, n°10-23.539, Bulletin 2011, IV, n° 141