Sur la résiliation du bail commercial après ouverture d’un redressement judiciaire

Le bailleur ne peut agir en constatation de la résiliation du bail qu’au terme d’un délai de 3 mois à compter dudit jugement, et le commandement de payer n’a pas à être notifié au mandataire judiciaire.

Ce qu’il faut retenir : D’une part, le bailleur ne peut agir en constatation de la résiliation du bail, pour défaut de paiement des loyers afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire, qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement conformément aux dispositions de l’article L.622-14 2° du Code de commerce.

D’autre part, le commandement de payer, visant des loyers échus après le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du preneur, n’a pas à être notifié au mandataire judiciaire.

Pour approfondir : En l’espèce, le 27 avril 2007, une société preneuse à bail a été placée en redressement judiciaire. Les loyers postérieurs au redressement judiciaire pour les mois d’avril et de mai 2008 n’ont pas été payés par le débiteur. Un bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer en date du 20 mai 2008 visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial. Suivant jugement en date du 23 mai 2008, la liquidation judiciaire du débiteur a été prononcée et, par la suite, la cession de son fonds de commerce (avec celle du droit au bail) a été autorisée.

C’est dans ce contexte que, par actes en date des 20 et 25 mars 2010, le bailleur a assigné devant le Tribunal de Grande Instance le liquidateur et le repreneur aux fins de constater la résiliation du bail.

Par un arrêt en date du 6 janvier 2016, la Cour d’appel d’Agen a constaté la résiliation du bail commercial.

Le liquidateur a formé un pourvoi contre cette décision en soulevant deux moyens au soutien de ses prétentions.

Dans un premier moyen, il fait grief à l’arrêt de la Cour d’appel d’avoir déclaré recevable l’action en résiliation du bail initiée par le bailleur au motif qu’elle n’a pas été introduite dans le délai de trois mois à compter de la publication du jugement de liquidation judiciaire.

Le liquidateur fonde son moyen sur les dispositions de l’article L.641-12 alinéa 4 du Code de commerce, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 18 décembre 2008, selon lesquelles l’action en résiliation de plein droit du bail doit être introduite dans un délai de trois mois à compter de la publication du jugement de liquidation judiciaire lorsqu’elle fait suite à des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d’ouverture de la procédure qui l’a précédé.

La Cour de cassation rejette ce moyen en décidant, à juste titre, que les dispositions précitées ne sont pas applicables au litige. Il s’agit en effet d’une action en résiliation pour défaut de paiement des loyers afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire. Or, cette action est régie par les dispositions de l’article L.622-14 2° du Code de commerce en vertu desquelles le bailleur ne peut agir en constatation de la résiliation du bail qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement.

Cette solution fait une application stricte des textes susvisés. En outre, les dispositions de l’article L.641-12 alinéa 4 du Code de commerce devaient être d’autant plus écartées que les causes antérieures au jugement ne peuvent concerner que des obligations autres que le paiement d’une somme d’argent, à défaut de quoi il y aurait violation du principe d’interdiction de paiement des créances antérieures (Cass. com., 28 mai 2002, n°98-14.259).

Dans un second moyen, le liquidateur reproche à l’arrêt de la Cour d’appel de constater la résiliation de plein droit du bail alors que le commandement de payer ne lui a pas été notifié.

La Cour de cassation rejette également ce moyen au motif qu’aucune disposition légale n’impose au bailleur de notifier au mandataire judiciaire un commandement de payer visant des loyers dus pour une période postérieure à l’ouverture du redressement judiciaire du preneur. Cette solution est justifiée dans la mesure où le débiteur n’est pas dessaisi pendant la période du redressement judiciaire ou, le cas échéant, il l’est au profit de l’administrateur judiciaire et non du mandataire judiciaire. La notification du commandement de payer à l’endroit de ce dernier est donc sans emport.

A rapprocher : L.622-14 2° du Code de commerce ; L.641-12 alinéa 4 du Code de commerce ; Cass. com., 28 juin 2011, n°10-19.331