Point de départ du délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime

Le délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction qui fonde son refus.

Ce qu’il faut retenir : Le délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleura eu connaissance de l’infraction qui fonde son refus.

Pour approfondir : En l’espèce, le 1er février 1999, un bail commercial a été conclu entre deux sociétés. Le 14 février 2008, le bailleur a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement et indemnité d’éviction. Puis, constatant que la clause de destination du bail n’était pas respectée, le bailleur a mis en demeure le preneur, le 4 janvier 2013, d’avoir à exploiter les lieux conformément à la destination du bail. Le bailleur a rétracté son offre de renouvellement le 18 mars 2013, en invoquant un motif grave et légitime tenant à la violation de la destination des lieux prévus au contrat. Le 19 avril 2013, ce dernier a assigné le preneur en validité du refus de renouvellement.

Par un arrêt du 17 mai 2016, la Cour d’appel a décidé, sur le fondement de l’article L.145-60 du Code de commerce, que le délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime courait à compter du jour où le bailleur qui refuse le renouvellement découvre le motif grave et légitime qui fonde son refus.

Le preneur a formé un pourvoi en cassation en arguant, d’une part, de la violation de l’article L.145-60 du Code de commerce par la Cour d’appel, laquelle aurait dû faire courir le délai de prescription à compter de la date de délivrance du congé. D’autre part, se fondant sur les articles L.145-60 précité et 2225 du Code civil, le preneur soutenait que dans le cas d’une prescription commençant à courir à compter du jour où le bailleur a eu connaissance d’un évènement, il conviendrait de retenir, par assimilation, la date à laquelle un bailleur prudent et diligent aurait dû découvrir l’événement.

Par un important arrêt, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi et confirmé l’arrêt de la Cour d’appel au motif que le délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre du renouvellement du bail pour motif grave et légitime, prévu à l’article L. 145-60 du Code de commerce, court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction qui fonde son refus. La date à laquelle le bailleur a découvert cette infraction est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Aux termes de cette jurisprudence, la Cour de cassation a ainsi confirmé la prescriptibilité de l’action en rétractation et l’applicabilité du délai de deux ans conformément à l’article L.145-60 du Code de commerce. De même, elle a rejoint l’application du droit commun qui précise, en ses articles 2224 et 2227 du Code civil, que le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connaissance ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant de l’exercer.

Néanmoins, la conséquence d’une telle position est le report du délai de prescription, ce qui pourrait être contraire aux objectifs de la prescription abrégée, le preneur pouvant se retrouver dans une situation juridique incertaine.

A rapprocher : L.145-60 du Code de commerce ; Art. 2224 et art. 2227 du Code civil