Fixation conventionnelle du loyer et renonciation à la procédure de révision judiciaire

La fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constitue une modification notable de leurs obligations respectives intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant donc, par elle-même, le déplafonnement du loyer.

Ce qu’il faut retenir : La fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constitue une modification notable de leurs obligations respectives intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant donc, par elle-même, le déplafonnement du loyer.

Pour approfondir : En l’espèce, une caisse de retraite aux droits de laquelle se trouve une SCI, concède à une société deux baux commerciaux portant sur des locaux contigus. Le 17 janvier 2012, la bailleresse engage une procédure en fixation des loyers révisés. Le 21 février 2013, le locataire initie une procédure en renouvellement des deux baux à compter du 1^er avril 2013 aux conditions antérieures. Par deux avenants du 7 mars 2014, les parties décident de mettre fin aux procédures de révision et réajustent les loyers à compter du 1^er janvier 2012 jusqu’au 31 mars 2013. La bailleresse demande la fixation à la valeur locative des loyers du bail renouvelé à compter du 1^er avril 2013. Le locataire fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande de la bailleresse et se pourvoit en cassation, considérant que la cour d’appel d’avoir violé les articles L. 145-34, dans sa rédaction applicable à l’espèce, et R. 145-8 du Code de commerce.

La Cour de cassation rejette les pourvois et déclare non fondé le moyen selon lequel la fixation consensuelle du loyer ne constitue pas une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer : « Mais attendu que la cour d’appel a exactement retenu que la fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emportait renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constituait une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant, à elle seule, le déplafonnement ».

A rapprocher : Cass. civ. 3^ème, 4 avr. 2001, n° 99-18.899, Bull. civ. III, n° 43