Clause de résolution de plein droit avec expulsion du locataire-gérant

il est fréquent en pratique que le contrat prévoit une clause de résolution de plein droit avec expulsion du locataire-gérant sur simple ordonnance du président du tribunal de commerce statuant en référé, applicable en cas de mauvaise gestion du fonds, de faute d’exploitation ou de non-respect des lois et règlements en vigueur.

Pour garantir la bonne exécution du contrat par le locataire-gérant, il très fréquent en pratique que le contrat prévoit une clause de résolution de plein droit avec expulsion du locataire-gérant sur simple ordonnance du président du tribunal de commerce statuant en référé, applicable en cas de mauvaise gestion du fonds, de faute d’exploitation ou de non-respect des lois et règlements en vigueur. La mise en œuvre d’une telle clause n’est pas soumise aux principes régissant les baux commerciaux. Il convient d’en rappeler les modalités d’application ainsi que les effets.

 Modalités d’application : Quelle que soit la formule retenue, la clause résolutoire doit couvrir tous les manquements possibles du locataire-gérant. Parce que la clause résolutoire revêt un caractère automatique, une mise en demeure ou un commandement de payer est généralement stipulé, le locataire-gérant devant alors s’exécuter à l’intérieur de ce délai, généralement d’un mois, parfois moins. À défaut d’exécution ou d’obtention de délai, le locataire-gérant en présence d’une clause résolutoire opérant de plein droit, et dont la sanction est acquise ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil (ancien article 1244 de ce code) qui autorise le juge à accorder des délais dans la limite de deux ans et de surseoir à l’exécution des poursuites. Ce texte ne peut faire échec à l’application automatique de la clause résolutoire que si (et seulement si) une loi spéciale autorise le juge à paralyser les effets d’une clause résolutoire acquise. Et – à la différence des baux commerciaux – aucun texte ne lui donne ce pouvoir en matière de location-gérance. En cas de retard dans le paiement de la redevance, le locataire-gérant peut en application de l’article 1343-5 du Code civil (ancien article 1244 de ce code), demander au juge, dans la limite de deux ans, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues (V. aussi C. com., art. L. 145-41, al. 2).

Effets : Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai (C. com., art. L. 145-41, al. 1^er). En principe, l’application de la clause résolutoire entraîne la résiliation du contrat de location-gérance. Ce faisant, une demande de résiliation judiciaire devient abusive lorsque les manquements allégués étaient identiques à ceux prévus par la clause résolutoire de plein droit. Compte tenu de l’effet de l’application de la clause résolutoire (la résiliation du contrat), il appartient au juge de s’assurer que le locataire-gérant a connaissance de la demande et dispose d’un temps suffisant pour assurer sa propre défense. Le juge des référés peut, sur le fondement de l’article 873 du Code de procédure civile, prescrire la restitution immédiate du fonds, notamment lorsque le locataire-gérant d’un fonds de commerce de restauration est l’auteur d’un « trouble manifestement illicite » au sens de ce texte, en se maintenant dans les lieux au mépris de l’acquisition d’une clause résolutoire, alors qu’il connaît – au surplus – de graves difficultés financières et n’honore plus le paiement de ses redevances. Parfois, un délai sera accordé au locataire-gérant pour libérer les locaux, avec application éventuelle d’une astreinte pour en garantir l’exécution.