VEFA : Consécration du mécanisme de la vente d’immeuble futur « prêt à finir »

Le très attendu arrêté fixant la liste limitative des travaux réservés ainsi que les caractéristiques auxquelles ils doivent répondre a enfin été adopté le 28 octobre 2019 et publié le 7 novembre 2019. Il parachève l’élaboration du mécanisme de la vente d’immeuble futur « prêt à finir ». Il est désormais possible, depuis le 8 novembre 2019, de conclure des contrats de VEFA avec travaux réservés, travaux consistant essentiellement en l’exécution des finitions et l’installation du chauffage et/ou des sanitaires.

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN a ouvert la possibilité à l’acquéreur en VEFA dans le secteur protégé de se réserver, avec l’accord du vendeur, l’exécution de certains travaux à l’article L.261-15, II du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

Le décret n°2019-641 du 25 juin 2019 a apporté des précisions sur la faculté de laisser des travaux à la charge de l’acquéreur dans le cadre d’une VEFA en secteur protégé.

Il a notamment créé l’article R.261-13-1 du CCH qui traite de la nature des travaux dont les acquéreurs peuvent se réserver l’exécution. Il s’agit « des travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d’installation d’équipements de chauffage ou sanitaires, et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir ».

Figure en outre à l’article R.261-13-2 du même code la faculté pour l’acquéreur de revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux dans certaines conditions.

L’arrêté commenté ici liste les travaux pouvant être réservés par l’acquéreur :

1. L’installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
2. L’installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d’eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
3. L’installation des équipements sanitaires du cabinet d’aisance ;
4. La pose de carrelage mural ;
5. Le revêtement du sol à l’exclusion de l’isolation ;
6. L’équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l’installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise ;
7. La décoration des murs.

Cette liste est limitative de sorte que tout autre type de travaux est exclu. Sont d’ailleurs exclus expressément par l’arrêté les travaux relatifs à l’installation d’une alimentation en eau potable et d’une installation d’évacuation des eaux usées mentionnés à l’article R.111-3 du CCH.

Les travaux ainsi listés doivent également respecter certaines caractéristiques :

• Ils doivent être sans incidence sur les éléments de structure ;
• Ils ne doivent pas nécessiter d’intervention sur les chutes d’eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l’intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
• Ils ne doivent pas intégrer de modifications sur les canalisations d’alimentation en eau, d’évacuation d’eau et d’alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
• Ils ne doivent pas porter sur les entrées d’air ;
• Ils ne doivent pas conduire à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.

Les travaux réservés se limitent à un nombre de travaux très restreint.            

Cette rigueur trouverait sa justification dans la crainte que les acheteurs, parfois les plus fragiles, ne se retrouvent avec un ouvrage dans un état trop avancé d’inachèvement entrainant des coûts de travaux importants et dénaturant in fine le contrat de VEFA dans son principe.

Pour conclure, il convient d’attirer l’attention sur la nécessité de faire preuve de vigilance quant au respect de ces exigences, en veillant à ce que les travaux réservés correspondent bien à ceux limitativement listés et qu’ils répondent effectivement aux caractéristiques ainsi déterminées. Cette précaution est d’autant plus importante que le choix pour l’acquéreur de se réserver des travaux n’est pas sans incidence notamment en termes de responsabilité et de couverture d’assurance.

A rapprocher : Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ; Article L.261-15 du Code de la construction et de l’habitation ; Décret n°2019-641 du 25 juin 2019 relatif aux travaux réservés par l’acquéreur d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement ; Article R.261-13-1 du Code de la construction et de l’habitation