La demande tendant à voir constater l’existence d’un bail commercial né du maintien en possession du preneur à l’issue du bail dérogatoire reste soumise à la prescription biennale.
En vertu de l’article L.145-60 du Code de commerce, toutes les actions relevant des baux commerciaux sont soumises à une prescription biennale.
En l’espèce, un bailleur a donné à bail dérogatoire deux terrains. Ultérieurement placé sous liquidation judiciaire, le bailleur, représenté par son liquidateur, a, douze années postérieurement à l’expiration du bail dérogatoire assigné le preneur en expulsion. Celui-ci, par voie d’exception, a sollicité de voir prononcer la nullité de la clause fixant la durée du bail et ainsi de voir constater qu’il était bénéficiaire d’un bail commercial soumis au statut.
Les parties peuvent déroger à la durée légale du bail commercial en concluant un ou des baux dérogatoires d’une durée totale inférieure à deux puis désormais trois ans depuis la loi du 18 juin 2014. Cette dérogation, par essence limitée dans le temps, implique qu’à l’expiration du bail dérogatoire, si le preneur se maintient sans opposition du bailleur dans les locaux loués, il s’opère automatiquement un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux.
Par cet arrêt, la Cour de cassation juge, contrairement à sa jurisprudence précédente et à la lettre de l’article L.145-60 du Code de commerce, que la demande tendant à voir constater l’existence d’un bail commercial né du maintien en possession du preneur à l’issue du bail dérogatoire n’est pas soumise à la prescription biennale.
En l’espèce, la demande du preneur a été introduite par voie d’exception. Le recours par voie d’exception qui permet à l’une des parties au cours d’une procédure de contester la validité d’un contrat afin d’écarter ses conséquences juridiques à son égard est, contrairement au recours par voie d’action qui est soumis à la prescription biennale, perpétuel.
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