Bail commercial
Le bail commercial est un contrat aux termes duquel un bailleur loue à un preneur, moyennant le versement d’un loyer, un immeuble au sein duquel ce dernier exploite un fonds à destination commerciale, industrielle ou artisanale. Il est soumis à un régime juridique pour partie d’ordre public auquel les parties ne peuvent déroger. Le bail commercial s’applique à un local clos et couvert et si l’exploitant du local peut justifier d’une clientèle et d’une autonomie de gestion.
Le preneur devra respecter la destination des locaux définie au bail (l’activité particulière qui pourra être exercée au sein des locaux). Le montant du loyer, fixé initialement librement entre les parties. Le loyer peut ensuite être faire l’objet d’une nouvelle fixation lors du renouvellement sur la base de la valeur locative ou être révisé de façon triennale, mais dans le respect d'un plafond légal interdisant des augmentations excessives ; les baux commerciaux prévoient le plus souvent une indexation du loyer sur la base de l'indice INSEE du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux (ILC). Par ailleurs, la répartition des charges entre le bailleur et le locataire est désormais organisée par le décret Pinel du 3 novembre 2014.
Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans (sauf baux de courte durée ou dérogatoires de deux ans soumis à conditions). Le bail peut prendre fin par la délivrance d’un congé (par voie d’huissier) à l’initiative du preneur à chaque fin de période triennale. Le locataire a droit au renouvellement du bail ; cette protection est parfois appelée « propriété commerciale ».
Le bailleur qui refuserait le renouvellement du bail au preneur à l’arrivée du terme lui est débiteur d’une indemnité dont les critères de détermination sont légalement fixés.
Signalons enfin que le contrat de bail commercial échappe au champ d'application des dispositions prévues aux articles L.341-1 et L.341-2 du code de commerce : Cliquez ICI pour une analyse d'ensemble de ces textes.
Voir notamment sur ce sujet une sélection de décisions et nos commentaires :
- Evolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail (à propos du décret du 30 juillet 2015)
- Le formalisme légal de la demande de révision triennale (Cass. 3e civ., 1er juill. 2015, pourvoi n°14-13056)
- Révision du loyer en présence d’une clause d’échelle mobile (Cass. civ. 3ème, 20 mai 2015, pourvoi n°13-27.367)
- Exception à l’obligation d’appeler le bailleur à concourir à l’acte de sous-location (Cass. civ. 3ème, 15 avril 2015, pourvoi n°14-15.976)
- De l’importance de l’adéquation des assurances dans un centre commercial - Cass. civ. 3ème, 14 janvier 2015, pourvoi n°13-28.030
- Quand la valeur locative se trouve inférieure au loyer plafonné - Cass. civ. 3ème, 5 novembre 2014, pourvoi n°13-21.990
- Le défaut de régularisation des charges rend les appels trimestriels de provision sans cause - Cass. civ. 3ème, 5 novembre 2014, pourvoi n°13-24451...
- Une nouvelle répartition des charges, impôts et taxes : Décret d’application de la loi Pinel - Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014
- L’action en requalification d’un bail dérogatoire n’est pas soumise au délai de deux ans - Cass. civ. 3ème, 1er octobre 2014, pourvoi n°13-16.806 ...
- Critères d’appréciation de la nature commerciale d’un bail - Cass. civ. 3ème, 9 juillet 2014, pourvoi n°12-29.329
- Du point de départ des intérêts sur le prix de loyer renouvelé - Cass. civ. 3ème, 18 juin 2014, pourvoi n°13-14.715
- De la qualification de locaux monovalents - Cass. civ. 3ème, 21 mai 2014, pourvoi n°13-12.592
- La transmission universelle du patrimoine n’est pas une cession de bail soumise à agrément - Cass. civ. 3ème, 9 avril 2014, pourvoi n°13-11.640
- Le preneur ne perd pas le droit à l’indemnité d’éviction du seul fait de son départ - Cass. civ. 3ème, 19 février 2014, pourvoi n°11-28.806
- Prise en compte de la TVA dans le calcul de l'indemnité d'éviction - Cass. civ. 3ème, 5 février 2014, pourvoi n°13-10174
- Validité des clauses d’indexation se référant à un indice de base fixe - Cass. civ. 3ème, 11 décembre 2013, pourvoi n°12-22.616
- Révision de loyer et indice de référence fixe - Cass. civ. 3ème, 16 octobre 2013, pourvoi n°12-16.335
- Enumération expresse et précise des charges transférées au preneur - CA Aix-en-Provence, 5 sept. 2013, RG n°12/07473
- Point d’obligation de commercialité pour le bailleur d’un centre commercial - Cass. civ. 3ème, 3 juillet 2013, pourvoi n°12-18.099
- Clause d’exclusivité d’un bail commercial et droit de la concurrence - CA Paris, 3 juillet 2013, RG n°11/17161
- Bail dérogatoire : bénéfice du bail commercial inapplicable en cas de congé - Cass. civ. 3ème, 5 juin 2013, pourvoi n°12-19.634
- Transformation d’un bail dérogatoire en bail commercial et sort du cautionnement - Cass. civ. 3ème, 23 mai 2013, pourvoi n°11-17071
- Odeurs nauséabondes constitutives d’un préjudice pour le preneur à bail - Cass. civ. 3ème, 9 avril 2013, pourvoi n°11-18.212
- Indemnité d'éviction calculée sur la seule activité autorisée par le bail - Cass. civ. 3ème, 9 avril 2013, pourvoi n°12-13.622
- Un bail à paliers n’échappe pas au plafonnement - Cass. civ. 3ème, 6 mars 2013, pourvoi n°12-13.962
- Liberté contractuelle des charges locatives en matière de bail commercial - Cass. civ. 3ème, 3 octobre 2012, pourvoi n°11-21.108
- De la nature juridique de l’indemnité d’occupation en cas d’éviction - Cass. civ. 3ème, 5 sept. 2012, pourvoi n°11-19.200
- La clause d’échelle mobile n’est pas applicable à l’impôt foncier - Cass. civ. 3ème, 3 mai 2012, pourvoi n°11-13.448
- Valeur locative : prise en compte de l’ensemble de l’assiette des locaux loués - Cass. civ. 3ème, 3 avr. 2012, pourvoi n°10-21.008
- Précisions sur la date du congé du bail commercial - Loi du 22 mars 2012
- Clause de non-concurrence : obstacle à la déspécialisation partielle ? - Cass. civ. 3ème, 15 fév. 2012, pourvoi n°11-17.213
- Conditions de l’action en expulsion du sous-locataire par le bailleur - Cass. civ. 3ème, 1er février 2012, pourvoi n°10-22.863
- Le tribunal de la faillite et la déspécialisation partielle - Article L.642-7 du Code de commerce
- Extension de procédure collective : contrat de bail révélant des flux financiers anormaux
- Validité de la clause d’indexation
- Projet de loi « artisanat, commerce et TPE » adopté à l’Assemblée nationale et au Sénat - De la « rénovation » des baux commerciaux
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