La nouvelle répartition des charges, impôts et taxes imposée par le Décret du 3 novembre 2014 met fin aux baux dits « triple net ».
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel favorise une transparence de la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le bailleur et le preneur. Elle impacte directement la rédaction du bail commercial.
Auparavant, la répartition des charges était laissée à la liberté contractuelle des parties. Le bailleur contractait des baux dits « triple net » en imputant au preneur la totalité des charges, impôts et taxes. La loi Pinel met fin à cette pratique en enjoignant d’une part, le bailleur à établir un inventaire précis et limitatif des charges et impôts, qui donnera lieu à un état récapitulatif annuel, et en encadrant, d’autre part, les charges et impôts pouvant être transférés au preneur.
Ces dispositions d’ordre public nécessitaient qu’un décret en Conseil d’Etat fixe « les charges et les impôts qui, en raison de leur nature ne peuvent être imputés au locataire ». Le décret tant attendu, est enfin paru le 3 novembre 2014. Il prévoit que ne peuvent plus être imputés au preneur les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble et les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur, à l’exception de la taxe foncière qui peut être imputée au preneur.
Toutes clauses visant à soustraire les parties aux présentes obligations seront réputées non écrites, leur inexistence pouvant être soulevée à tout moment.
In fine, cette réforme favorisant une répartition plus équilibrée des charges, impôts et taxes laisse néanmoins craindre qu’une compensation, qui se traduira par une augmentation de loyer, pourrait être opérée par le bailleur pour rétablir l’équilibre économique qu’il avait escompté par la signature du bail commercial.
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