Ambitieux projet de loi Pinel tendant à une rénovation substantielle du statut des baux commerciaux.
Après avoir été adopté le 18 février 2014 par l’Assemblée nationale, le projet de loi « Pinel » a été adopté en première lecture par le Sénat le 17 avril 2014.
Le texte est actuellement soumis à la Commission mixte paritaire mais, sans attendre, il convient de se pencher sur les principales dispositions relatives à l’adaptation du régime des baux commerciaux afin d’adapter les contrats de bail qui seront prochainement signés.
– La durée du bail
Alors qu’il était antérieurement possible de déroger conventionnellement à la faculté pour le preneur de donner congé à l’issue de chaque période triennale, la sortie triennale du bail doit désormais être prévue pour tous les baux, sauf pour les baux de plus de neuf ans, les baux de locaux monovalents et les baux de bureaux.
– L’allongement de la durée du bail dérogatoire
Actuellement de deux ans, la durée du bail dérogatoire passe désormais à trois ans.
– La forme du congé
Alors que l’article L.145-9 du Code de commerce impose actuellement l’obligation de donner congé par acte extrajudiciaire, il est prévu la possibilité de le notifier par lettre recommandée avec avis de réception.
– L’application du statut des baux commerciaux aux étrangers
L’abrogation de l’exclusion du statut aux étrangers est opportune car elle était désuète.
– La suppression de la référence à l’indice du coût de la construction (ICC)
L’indexation des loyers se calculera exclusivement sur la base de l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
– L’encadrement du déplafonnement du loyer
En cas de déplafonnement du loyer, la hausse du loyer serait limitée à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce lissage devrait s’appliquer à l’occasion du renouvellement ou de la révision. Nonobstant les décrets d’application qui seront adoptés, cette mesure sera certainement celle qui suscitera le plus de problèmes d’application et d’interprétation.
– L’extension de la compétence de la Commission départementale de conciliation
Les litiges relatifs aux charges et aux travaux pourront désormais lui être soumis.
– L’obligation d’un état contradictoire des lieux
Cette obligation tant lors de la prise de possession des locaux que lors de leur restitution a pour objet de limiter les litiges relatifs aux réparations locatives lors de la sortie des locaux du preneur.
– L’inventaire précis et limitatif des charges et impôts
Cette mesure inspirée de l’inventaire établi pour les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 devrait permettre de réduire le contentieux en matière de charges locatives qui était devenu exponentiel.
– Le droit de préemption accordé au preneur en cas de vente des murs
Calqué sur le droit de préemption au profit du locataire en matière de baux d’habitation, ce droit de préemption encadré par un formalisme strict, permet au locataire d’acquérir en priorité les murs du local loué.
Il n’est cependant pas applicable lorsque le local loué est un lot d’un ensemble faisant l’objet d’une cession globale. Il est également exclu en cas de cession à titre gratuit ou d’apport.
– La modification du droit de préemption communal
Le texte entend l’étendre à d’autres entités que la commune (notamment établissement public, société d’économie mixte…), auxquelles la commune aura délégué son droit de préemption. Le délai de rétrocession du fonds préempté est porté à trois ans au lieu de deux ans.
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