Le formalisme de la procédure en fixation du prix du loyer renouvelé est strictement encadré par le code de commerce. Cependant, les juridictions ne doivent pas ajouter une condition aux textes de la loi.
Le formalisme de la procédure en fixation du prix du loyer renouvelé est strictement encadré par le code de commerce. Cependant, les juridictions ne doivent pas ajouter une condition aux textes de la loi. C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans cet arrêt, sanctionnant les juges du fond.
Par acte d’huissier en date du 9 juin 2006, un bailleur délivrait à son preneur un congé avec offre de renouvellement à compter du 31 décembre 2006, moyennant un loyer déplafonné. Le bailleur déposait, le 5 septembre 2008, un mémoire en fixation du prix du loyer renouvelé au greffe du juge des loyers commerciaux compétent et assignait le preneur par acte du 21 octobre 2008 en fixation du prix du bail renouvelé. Le preneur avait soulevé que le juge des loyers commerciaux n’avait pas été valablement saisi. Son argumentation avait été retenue par les juges du fond, qui avaient déclaré l’instance en fixation du loyer définitivement éteinte.
L’arrêt retient que la seule mention « non réclamée » sur la lettre recommandée avec accusé de réception notifiant le mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé ne peut constituer la « notification » exigée par le code de commerce, qui exige une remise effective au sens de l’article 669 du code de procédure civile.
Le mémoire préalable a été envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception présentée au preneur le 7 juin 2008 mais renvoyée au bailleur le 25 juin 2008 avec la mention « non réclamée ».
La lettre de notification du mémoire, postérieure à l’expertise, a été renvoyée le 11 mars 2010 avec la mention « non réclamée ».
Selon la Cour d’appel, en l’absence d’un mémoire en demande régulièrement notifié, la saisine du juge des loyers par l’assignation du 21 octobre 2008 est irrecevable, aucun mémoire postérieur à l’expertise n’ayant été régulièrement notifié.
La haute juridiction casse cet arrêt.
Alors que la formalité de notification du mémoire en fixation du prix est remplie lorsque son destinataire est à même de retirer la lettre recommandée présentée à son domicile, la Cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition relative à la remise effective de la lettre recommandée qu’elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé.
L’enjeu financier pour le bailleur était très important car, si l’irrecevabilité de sa demande était confirmée, sa demande en fixation du prix du bail renouvelé se trouvait prescrite.
La procédure en fixation du prix du bail renouvelé est strictement encadrée par le code de commerce et d’ordre public, les parties ne pouvant y déroger.
Le juge des loyers commerciaux est compétent et la procédure se fait sur « mémoire ».
Préalablement à l’assignation, la partie la plus diligente notifie un mémoire à l’autre partie.
Le mémoire doit impérativement être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
La loi prévoit qu’un mois minimum doit s’écouler entre la notification du mémoire et la saisie du juge et ce, à peine d’irrecevabilité.
La notification du mémoire préalable a notamment pour objet d’interrompre la prescription biennale en la matière.
En l’espèce, la difficulté tenait au fait que les lettres recommandées de notification du mémoire, tant préalables que postérieures à l’expertise, étaient revenues avec la mention « non réclamée » au bailleur.
S’il est vrai que le texte prévoit une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le bailleur aurait dû, par précaution, et notamment compte tenu de la première notification qui lui était revenue, procéder par acte extrajudiciaire.
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